粵港澳大灣區物業創新發展論壇上萬物云董事長、執行董事兼總經理朱保全發表了題為《走正路，樹新風》的主題演講，本文為朱保全演講的觀點摘錄。
11月21日，在深圳市住房和建設局指導下，深圳市物業管理行業協會主辦、上海克而瑞信息技術有限公司承辦、全國50多家省市物業協會聯合支持的2022深圳國際智慧物業產業博覽會，在深圳（寶安）8號館正式開幕。博覽會現場，粵港澳大灣區物業創新發展論壇于11月21日下午舉行。在論壇現場，萬物云董事長、執行董事兼總經理朱保全發表了題為《走正路，樹新風》的主題演講，以下為朱保全精彩觀點摘錄：
01 關于物業根本：
我們經常會看到，（部分業主認為）物業公司是我們業主請來的，你們憑什么管我們？剛才也有同仁提到物業管理到底是管理還是服務？往往我們去管理的時候呢都會提管護，談服務的時候都在談服務人，但是我想，作為物業從業者，我們要明白，物業管理的管其實也包含對人的行為的管理。
憑什么呢？因為這里面這些年有了資本市場之后，大家很少談及一些物業根本的東西，這里面一個東西叫做業主管理規約，大家知道業委會成立的時候都要業主立約，而目的是為了整個公共秩序的維護，因為只有公共秩序維護好了，全體業主的利益才是最大化的。
02 關于對物業管理行業協會的建議：
第一如何正身，如何讓物業行業說清楚自己到底是誰，至少目前在發改委的名錄里面，是沒有我們這一號的，我不知道在座的物業企業的老總們是不是感知到現在各地的稅務機構開始到物業企業來進行繳費。比如說物業管理用房，目前有的城市提出要交房產稅，而如果對行業沒有說清楚他的范疇，到財政部、稅務總局等等一系列的事情就都說不清楚。
第二點要正名。今天物管行業是乙方群體在獨自歡樂，那么，以住宅物業也例，甲方主體權利和義務到底由誰來向前推動？此外，如何對優秀企業獎勵的同時，對違規的企業予以處罰，這樣才可以真正的讓業主方理解這個行業。才可以真正的在社會公眾面前，為行業正名。
▌以下為朱保全演講實錄（有刪節）
在過去十年里面，幾乎每年都會有一次物業的盛大會議，那也幾乎每一次會議都會講一句話，就是在開物業盛會的隔壁，正在有一群業主在討論取消物業。其實這就是一個現狀，行業的AB面。
這個是在今年廣州發生的一次大型的沖突，我們說在兩家公司團滅了一個行業，那就是美團的外賣小哥和某物業公司的秩序維護員發生了沖突，最后美團加餓了嗎，兩邊集體上來，這邊物業人員集體上來發生大型沖突，但是媒體一邊倒的支持了外賣小哥。
這個是個現象，今天問路人或者網上發問卷，問是外賣小哥好還是物業人員好？我相信10個人里面9個半會說外賣小哥好，這個是行業形象比我們說的所有東西都重要。我們經常在抖音、小視頻里面看到，業主又發錢了，業委會公共收益給業主發錢了，但是小區的外立面沒有人出錢翻新和維修。
這種發錢、發紅包的行為引起了掌聲一片，我們經常會看到，物業公司是我們業主請來的，你們憑什么管我們？剛才也有同仁提到物業管理到底是管理還是服務？往往我們去管理的時候呢都會提管護，談服務的時候都在談服務人，但是我想，作為物業從業者，我們要明白，物業管理的管其實也包含對人的行為的管理。
憑什么呢？因為這里面這些年有了資本市場之后，大家很少談及一些物業根本的東西，這里面一個東西叫做業主管理規約，大家知道業委會成立的時候都要業主立約，而目的是為了整個公共秩序的維護，因為只有公共秩序維護好了，全體業主的利益才是最大化的。
我們說中國式現代化，我們說城市文明與精神文明，很重要的一件事情就是如何從個人利益向公共利益進行過度，在過去40年，我相信整個國家都在推動這個精神文明進程，但是在我們的住宅小區里面，這一點上卻正在走向一條相反的道路。本來物業從業者恰恰是推動公共文明的非常重要的參與者，當業主大會形成管理規約的時候，委托了第三方管理人來代表全體業主對于個別業主不當行為予以糾偏和管理的時候，今天在抖音小視頻上形成了壓倒式的對物業行業批評聲音。恰恰是每次物業盛會的時候，這些事情才是物業行業存在的根基。而正是因為這些事情沒有說清楚，你會發現存量市場做物業股票，跟著開發商像過山車一樣變化。那么我們今天這個行業到底是什么行業？
2020年疫情的時候說申請補貼，我們到底算房地產附屬行業、算現代服務業還是算民生服務業？迄今沒有結論，物業行業在細分，有服務小區、服務園區、服務寫字樓的，這些都不同，這些方面在走的打基礎路路還非常非常遠，忙完公司上市之后，十月份做了兩件事情，第一是走訪B端的客戶，二是三家企業做了調研，為什么選擇這三家公司？大家可以回頭看一下2014年中國物業企業的排行榜，這個是前4家公司，第五家公司在北京，現在有一些變化，當時是萬科物業、綠城長城和中海。
問了三家公司8個問題，這里面涉及到如何看待行業經濟，如何看待增值服務，如何看待行業毛利率等等，這三家公司都是我非常尊重的公司，也是萬科物業非常尊重的公司。中海物業和萬科物業從深圳走出來，走的非常相近的路，最早做市場化，又最早回歸主業，長城也是我非常值得在行業里面和大家提及的公司，這個是最早一家做私有化的地產下屬物業公司，但是后來以獨立第三方公司名義走向全國，曾經一度做到行業的第三名，今天我們臺上講的增值服務和科技等等一系列的事情長城物業十年前都已經做過嘗試了。
當然綠城不是深圳的公司，同樣也是一家對于物業管理本質的理解，非常到位的公司，但是萬科物業我覺得他的特點是在中國所有一二線城市布局和口碑，都相對的一致，并且踐行陽光物業也持續的提出自己的觀點和做出自己的實踐。
選擇這幾家公司的時候，我們也得了一些相近共同觀點，比如說大家對毛利率認知相對保守，大家并沒有說這個行業追求高毛利，對于公共區域的服務，大家都認為這個是這個行業的基礎，而沿著物企展開的增值服務，如何圍繞資產來展開，這個也是大家的共識。
同時通過專業、透明、陽光物業與業主形成共識獲得信賴，最后這個是這里除了長城之外，另外三家公司也都有開發商的背景，大家也認為與開發商關系要保持相對客觀的獨立性。
調研之后我也做了一些對行業的思考，首先與物業公司務必要回歸物業公司本源，踏踏實實做好“物”的打理，面對幾十萬億不動產，物業管理人有一份責任，不能讓他們成為城市的建筑垃圾，社區增值服務是企業各人的選擇，A公司可以有A公司的選擇，B公司可以有B公司的選擇。
但是作為行業最重要的是要明確這個行業到底在做什么，如何可以讓社區公共收益，真正體現到對不動產維護上，用現金分紅的方式只是博取短期業主掌聲和眼球，對于整個行業的發展是破壞性的，如何通過企業的努力與恪守本質，讓千百萬從業者行業形象、社會形象得以改變。
而物業公司作為集體意志的受托方，我們如何維護多數人共同利益，而對少數人的不文明行為予以制止，行業內必須有共識，且要相互支持。對于物業企業如何在黨的領導之下，推動業主大會和業主委員會的成立。
另外，物業企業如何以陽光、透明的方式贏得業主的信任？在很多場合我都提過，物業服務費不是一個通道生意，物業服務本身就是一門好生意，今天如何把行業的經歷放在業主繳費的意愿上，如何讓整個行業的物業費收繳率達到90%以上，我想這個才是這個行業回歸本質最重要的收益。
此外，希望在民法典的基礎之上進一步理清業主對于物權業務的明晰，目前是混淆的。以高空拋物為例，目前把責任完全定義在物業服務企業上，在這一點在法律上是有偏頗的。
所以最后我想對行業協會提一些建議，如何讓物業行業說清楚自己到底是誰，至少目前在發改委的名錄里面，是沒有我們這一號的，我不知道在座的物業企業的老總們是不是感知到現在各地的稅務機構開始到物業企業來進行繳費。比如說物業管理用房，目前有的城市提出要交房產稅，而如果對行業沒有說清楚他的范疇，到財政部、稅務總局等等一系列的事情就都說不清楚。
第二點要正名。今天物管行業是乙方群體在獨自歡樂，那么，以住宅物業，甲方主體權利和義務到底由誰來向前推動？此外，如何對優秀企業獎勵的同時，對違規的企業予以處罰，這樣才可以真正的讓業主方理解這個行業。才可以真正的在社會公眾面前，為行業正名。
有了這些根本，我想行業里面的每一個企業都是收益者構建行業的政策環境，市場環境，就如同我們構建公共利益和公共文明一樣，最終每一個公共環境中的人，都是公共利益的受益者。
免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。
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