房企違約又添一例。近日，領(lǐng)地控股集團有限公司（簡稱“領(lǐng)地控股”）發(fā)布公告稱，公司此前已展期一年的1.1943億美元票據(jù)再次違約。
領(lǐng)地控股的“流動性”緊張有跡可循。在銷售額方面，領(lǐng)地曾喊出“千億目標”，但銷售業(yè)績至今與目標相比仍有較大差距。在業(yè)內(nèi)人士看來，其現(xiàn)金流與到期債務(wù)不匹配，到期債務(wù)較為集中且規(guī)模相對較大，是二次違約的重要原因。
已展期一年的美元票據(jù)再次違約
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領(lǐng)地控股再次違約的該筆票據(jù)是此前領(lǐng)地控股為交換舊票據(jù)而發(fā)行的新票據(jù)。2021年6月28日，領(lǐng)地控股發(fā)行本金總額1.5億美元的票據(jù)，其按年利率12%計息，在2021年12月28日及2022年6月27日期末支付，到期后，該筆票據(jù)的本金總額1.2273億美元仍未償還。2022年6月30日，領(lǐng)地控股宣布發(fā)行于2023年到期的1.1943億美元、年利率12%的優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)期限為364天，以置換上述1.5億美元票據(jù)的未償還本金額最少約1.1046億美元（或90%）。交換要約的目的是再融資未償還票據(jù)及改善公司的流動資金狀況。
公告披露，新票據(jù)于2023年6月23日到期。然而，在到期時，領(lǐng)地控股未能支付有關(guān)本金，將構(gòu)成一項違約事件；在到期后30天寬限期屆滿時仍未能支付有關(guān)利息，也將構(gòu)成一項違約事件。
公告稱，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)及金融環(huán)境，該集團可供償還海外債務(wù)的資金受壓。根據(jù)政策規(guī)定，集團絕大部分在岸現(xiàn)金必須存放于指定銀行賬戶作嚴格的預(yù)售現(xiàn)金監(jiān)管，以確保發(fā)展中物業(yè)能順利完工。因此，即使集團竭盡全力，截至公告日期，公司仍未支付新票據(jù)的全部本金額約1.19億美元及其應(yīng)計及未付利息。
領(lǐng)地控股表示，集團正努力不懈地維持業(yè)務(wù)營運穩(wěn)定，加快物業(yè)銷售及收回銷售付款，以保障全體持有者的利益。雖然市場環(huán)境緊張，集團仍對中國房地產(chǎn)市場持樂觀態(tài)度，認為其將在促進房地產(chǎn)行業(yè)健康恢復(fù)的政策后逐步復(fù)蘇。
領(lǐng)地控股在公告中還表示，鑒于目前面對的挑戰(zhàn)，公司正考慮整體解決方案，以全體持有者的利益為依據(jù)應(yīng)對海外債務(wù)狀況。公司將與財務(wù)顧問的潛在人選討論，以評估集團的資本架構(gòu)及流動資金，并探索改善目前流動資金狀況的整體解決方案選項。對此，公司也將委聘盛德律師事務(wù)所擔任其法律顧問，以支援其工作。公司渴望與海外債權(quán)人商討及合作，尋求海外債權(quán)人支持公司尋找海外債務(wù)的整體解決方案，共同面對行業(yè)困難。
營收依賴成渝經(jīng)濟帶及四川省
公開信息顯示，1999年，劉玉輝與兄弟劉山、劉玉奇在四川眉山市創(chuàng)立領(lǐng)地控股的前身眉山寶馬地產(chǎn)，2006年遷總部至成都，從此開啟全國化擴張歷程，成為繼藍光發(fā)展、新希望地產(chǎn)之后的又一個川派龍頭房企。2020年12月10日，領(lǐng)地控股在港交所上市。
在住宅產(chǎn)品上，領(lǐng)地控股擁有蘭字系、觀字系、悅字系、天字系等經(jīng)典產(chǎn)品系列。除了住宅及商業(yè)物業(yè)的開發(fā)與銷售外，領(lǐng)地控股還持有部分自主開發(fā)的商業(yè)物業(yè)作為進一步投資與運營，并從事酒店管理業(yè)務(wù)，形成三大產(chǎn)業(yè)板塊——地產(chǎn)、商業(yè)、酒店。
領(lǐng)地控股的流動性緊張有跡可循。銷售額方面，領(lǐng)地曾喊出“千億目標”，但銷售業(yè)績至今與目標相比仍有較大差距。從財報數(shù)據(jù)來看，2022年，領(lǐng)地控股的銷售情況并不樂觀，全年合約銷售金額為137.22億元，同比下降40.4%；合約銷售建筑面積為190萬平方米，同比減少約29.5%。
領(lǐng)地控股起步于四川，現(xiàn)階段銷售收入仍較為依賴成渝經(jīng)濟帶及四川省其他城市，亦加劇了市場風(fēng)險。分區(qū)域來看，京津冀地區(qū)、華中地區(qū)、成渝經(jīng)濟帶及四川省其他城市、粵港澳大灣區(qū)貢獻的合約銷售額，分別占集團2022年合約銷售總額的約1.1%、6%、82.1%及3.5%。由此可見，除了成渝經(jīng)濟帶及四川省其他城市之外，其他區(qū)域市場對其銷售的貢獻并不大。
截至2022年12月31日，領(lǐng)地控股的凈資本負債比率約為0.99倍，而2021年同期則為約0.53倍。對于凈資本負債比率的增加，領(lǐng)地控股在其年報中表示，主要是由于2022年度虧損導(dǎo)致權(quán)益總額減少。此外，截至2022年，領(lǐng)地控股流動負債達434.91億元，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為25.96億元。
“現(xiàn)金流與到期債務(wù)不匹配，到期債務(wù)較為集中且規(guī)模相對較大，這是領(lǐng)地控股二次違約的重要原因。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析稱，從其財務(wù)報表數(shù)據(jù)可看出，盡管領(lǐng)地控股積極自救，包括找四大資產(chǎn)管理公司處置資產(chǎn)，積極做項目銷售推廣，但效果并不理想，去年其營銷費用、成本均大幅上漲，導(dǎo)致超過營收額，業(yè)績虧損。
財報顯示，2022年，領(lǐng)地控股收益為139.79億元，同比下降7.1%；毛利虧損19.996億元，較2021年的毛利29.081億元減少168.8%；截至2022年12月31日，領(lǐng)地控股毛利率約為-14.3%。此外，領(lǐng)地控股歸屬于公司擁有人的虧損達41.5億元；凈虧損50.98億元，同比下降900.6%；現(xiàn)金及銀行結(jié)余約36.569億元。
推動債務(wù)重組或展期或是大概率事件
對于這筆已展期一年的1.1943億元美元票據(jù)再次違約，盤古智庫高級研究員江瀚分析，領(lǐng)地控股的債務(wù)違約可能是由于資金流動性不足所致。該公司在過去幾年中大量投資房地產(chǎn)項目，但受到行業(yè)競爭加劇等影響，回款速度放緩，現(xiàn)金流吃緊。此外，公司還涉及其他融資活動，如信托融資和股權(quán)質(zhì)押等，這些融資行為進一步增加了公司的債務(wù)負擔。在償還債務(wù)方面，由于公司的現(xiàn)金流狀況不佳，無法按時償還債務(wù)，導(dǎo)致違約情況的發(fā)生。
除此之外，江瀚指出，領(lǐng)地控股的管理層在財務(wù)管理方面或存在相應(yīng)疏漏，或是導(dǎo)致公司走向債務(wù)違約境地的原因之一。在過去幾年中，公司加大了對房地產(chǎn)項目的投資力度，但并沒有對項目風(fēng)險進行充分評估和管理，這些行為可能增加了公司的財務(wù)風(fēng)險。
在58安居客研究院院長張波看來，領(lǐng)地控股和其他出現(xiàn)債務(wù)違約的房企類似，由于前幾年追求規(guī)模化，融資層面過于激進，而去年銷售現(xiàn)金回流大比例減少，導(dǎo)致現(xiàn)金流緊張，同時虧損面進一步擴大，盈利能力趨弱。從而其償債能力受到明顯影響，現(xiàn)有的現(xiàn)金流不足以覆蓋短期債務(wù)。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，領(lǐng)地控股再次違約，主要是樓市恢復(fù)未達預(yù)期造成回款不足，疊加出險中小房企仍面臨融資不暢的問題，造成企業(yè)流動性不足所致。
在此背景下，展望領(lǐng)地控股未來的發(fā)展，江瀚指出，由于領(lǐng)地控股已經(jīng)出現(xiàn)了債務(wù)違約情況，信譽受損，可能會面臨融資難度加大、資金鏈緊張等風(fēng)險。同時，受到行業(yè)競爭等因素的影響，公司的業(yè)務(wù)發(fā)展也可能受到影響。由于公司面臨的挑戰(zhàn)較多，未來發(fā)展前景存在不確定性。而在宋紅衛(wèi)看來，盡管領(lǐng)地控股在積極自救，但由于地產(chǎn)行業(yè)大趨勢已經(jīng)確立，銷售短期內(nèi)難以改觀，外部融資通道受阻，前景或不樂觀。
對于已出現(xiàn)債務(wù)違約的領(lǐng)地控股而言，除了促進銷售回款并通過資產(chǎn)處置“補血”之外，與債券持有人積極溝通尋求解決方案，也同等重要。張波指出，從領(lǐng)地控股的發(fā)展來看，全面清償債務(wù)依然需要一定時間，未來推動債務(wù)重組或者大額債務(wù)展期將是大概率事件。
“未來企業(yè)走向還有賴于債務(wù)重組、資產(chǎn)與業(yè)務(wù)重組，以及市場恢復(fù)與企業(yè)運營恢復(fù)的狀況。也不排除因與債權(quán)人關(guān)系惡化，而被申請企業(yè)重整或破產(chǎn)清算的可能。”柏文喜如是說。
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